خرید و سرمایه‌گذاری در املاک تجاری دبی

تحلیل جامع بازار، چارچوب‌های حقوقی، ساختارهای مالیاتی و چشم‌انداز عملیاتی برای سرمایه‌گذاران هوشمند.
گذار از "سفته‌بازی" به "درآمد پایدار".

تحلیل کلان بازار و چشم‌انداز ۲۰۲۵

۱.۱. دبی در کانون توجه سرمایه جهانی

بازار املاک و مستغلات دبی در سال ۲۰۲۵ فراتر از یک دوره رونق چرخه‌ای عمل کرده و وارد فاز جدیدی از بلوغ ساختاری شده است. این تحول بنیادین، ناشی از ثبات ژئوپلیتیک، اصلاحات تهاجمی در قوانین اقامت، و تغییر مسیر جریان سرمایه جهانی است.

در حالی که بخش مسکونی همواره تیتر اخبار بوده است، املاک تجاری (Commercial Real Estate) شامل دفاتر، خرده‌فروشی و لجستیک، اکنون بازدهی تعدیل‌شده بر اساس ریسک بالاتری ارائه می‌دهد.

آمار کلیدی:

حجم معاملات ۳۰.۳۸ میلیارد درهمی در سه ماهه سوم ۲۰۲۵ (رشد ۳۱ درصدی نسبت به سال قبل).

رشد حجم معاملات تجاری

منبع: داده‌های تحلیلی بازار دبی - ۲۰۲۵

دینامیک عرضه و تقاضا: بحران کمبود گرید A

پس از کرونا، هجوم شرکت‌های چندملیتی و صندوق‌های پوشش ریسک به دبی، تقاضا برای دفاتر لوکس و سبز را افزایش داده است. نرخ اشغال در DIFC و Business Bay به بالای ۹۵٪ رسیده است. این "بحران عرضه" قدرت چانه‌زنی را به مالکان داده است.

اقتصاد دانشی و استراتژی D33

هدف دبی برای دو برابر کردن حجم اقتصاد (D33) و جذب ۱۰۰ شرکت برتر جهانی، نیازمند زیرساخت فیزیکی است. این امر تقاضا برای کو-ورکینگ اسپیس‌ها (Co-working) و دفاتر بوتیک را توسط استعدادهای مهاجر از غرب افزایش داده است.

تحلیل مناطق سرمایه‌گذاری

Business Bay

قلب تپنده تجارت

بازدهی اجاره: 6.8% - 7.5%

قیمت (درهم/فوت): 1,200 - 2,500

مناسب برای: شرکت‌های مشاوره، تکنولوژی و آژانس‌ها.

JLT

بهشت مناطق آزاد

بازدهی اجاره: 7.4% - 8.0%

شارژ خدمات: کاهشی (~13.65 AED)

مناسب برای: تجارت کالا (DMCC)، طلا و الماس.

DIFC

پرستیژ و ثبات

بازدهی اجاره: 6% - 7%

نرخ اشغال: ~100% (High Demand)

مناسب برای: بانک‌ها، موسسات حقوقی و مالی.

Dubai South

آینده لجستیک

بازدهی انبار: 8% - 10%

پتانسیل رشد: بسیار بالا

مناسب برای: انبارداری، لجستیک و فرودگاه جدید.

۴ فرآیند گام‌به‌گام خرید و انتقال

۱. انتخاب و فرم F

امضای تفاهم‌نامه (MOU) و صدور چک تضمین ۱۰٪ به نام فروشنده.

۲. تامین مالی

دریافت تاییدیه نهایی بانک (در صورت وام). LTV معمولاً ۶۰٪ برای غیرمقیم‌ها.

۳. گواهی عدم اعتراض (NOC)

تسویه حساب شارژ ساختمان توسط فروشنده و دریافت NOC از توسعه‌دهنده.

۴. روز انتقال (Transfer Day)

حضور در دفتر امین (Trustee)، پرداخت ۴٪ هزینه DLD، تبادل چک‌ها و صدور سند تک‌برگ.

هزینه‌های تقریبی معاملاتی:
DLD 4%
آژانس 2% + VAT
امین ~4,200 AED
مجموع ~11.5%

۵.۱. مالیات بر ارزش افزوده (VAT)

برخلاف املاک مسکونی، خرید املاک تجاری مشمول ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده است.

بازپس‌گیری (Reclaim) اگر در سیستم مالیاتی ثبت‌نام کرده‌اید و ملک برای کسب‌وکار است، قابل بازگشت است.
قانون TOGC اگر ملک با مستأجر و به عنوان یک کسب‌وکار فعال منتقل شود، ممکن است معاف از VAT باشد.

۵.۲. مالیات شرکتی (Corporate Tax)

اشخاص حقیقی (شخصی)

معمولاً معاف هستند (مگر اینکه فعالیت بیزینسی گسترده تلقی شود).

اشخاص حقوقی (شرکت)

سود خالص بالای ۳۷۵,۰۰۰ درهم مشمول ۹٪ مالیات است.

* استراتژی: خرید به نام شخصی اغلب برای اجتناب از پیچیدگی‌های حسابرسی توصیه می‌شود.

مدیریت عملیاتی و قوانین اجاره

Fit-Out (بازسازی)

املاک معمولاً Shell & Core هستند. هزینه فیت-آوت ۱۵۰ تا ۳۰۰ درهم/فوت است. حتماً ظرفیت برق (Power Load) را قبل از خرید چک کنید.

حمایت از مستأجر

افزایش اجاره فقط با شاخص RERA. تخلیه مستأجر نیازمند نوتیس محضری ۱۲ ماهه و دلیل موجه (فروش/استفاده شخصی) است.

شارژ خدمات

هزینه‌های نگهداری (Service Charge) را بررسی کنید. پرداخت نکردن آن باعث مسدود شدن اجازه اجاره‌دهی می‌شود.

ویزای طلایی ۱۰ ساله

سرمایه‌گذاری در املاک تجاری یکی از مطمئن‌ترین راه‌ها برای دریافت اقامت بلندمدت برای خود و خانواده است.

  • حداقل ارزش سرمایه‌گذاری: ۲ میلیون درهم
  • امکان تجمیع چند ملک
  • بدون محدودیت حضور ۶ ماهه در کشور

شرایط پرداخت (Equity)

2M+ درهم پرداختی خالص

در صورت استفاده از وام، باید حداقل ۲ میلیون درهم از اصل پول توسط شما پرداخت شده باشد.

تحلیل و مدیریت ریسک

ریسک مازاد عرضه

خطر در حاشیه شهرها.
راه‌حل: تمرکز بر ساختمان‌های Grade A در مناطق مرکزی.

نوسان نرخ بهره

افزایش هزینه وام.
راه‌حل: استفاده از نرخ ثابت (Fixed Rate) یا LTV پایین.

مستأجر و تخلیه

پروسه طولانی تخلیه.
راه‌حل: بررسی دقیق اعتبار (Credit Check) و چک‌های کامل.

نتیجه‌گیری و نقشه راه سرمایه‌گذار

دبی دیگر یک بازار نوظهور پرریسک نیست؛ بلکه به یک پناهگاه امن (Safe Haven) تبدیل شده است. خرید ملک تجاری در سال ۲۰۲۵ ترکیبی از "درآمد دلاری پایدار" و "مزایای اقامتی" است.

تمرکز بر مثلث طلایی (DIFC, Business Bay, JLT)
مالکیت شخصی (Natural Person)
استفاده از ویزای طلایی

چرا املاک تجاری در دبی؟

دبی به عنوان یکی از قطب‌های اقتصادی جهان، فرصت‌های بی‌نظیری را برای سرمایه‌گذاران بین‌المللی فراهم می‌کند. خرید ملک تجاری (اداری، فروشگاهی، انبار) نه تنها بازدهی اجاره بالایی دارد، بلکه مسیری مطمئن برای حفظ ارزش سرمایه و دریافت اقامت طلایی امارات است. در این بخش خلاصه‌ای از مزایای کلیدی را مشاهده می‌کنید.

💰

بازدهی بالا (ROI)

۵٪ - ۹٪

میانگین سود خالص سالانه

📄

مالیات بر درآمد

۰٪

معافیت کامل مالیات بر درآمد شخصی

🎫

ویزای طلایی

۱۰ ساله

با سرمایه‌گذاری بالای ۲ میلیون درهم

نکات حیاتی قبل از شروع

  • ✓ مالکیت ۱۰۰٪: در مناطق Freehold (آزاد)، خارجیان مالکیت کامل دارند.
  • ✓ قراردادهای بلندمدت: اجاره‌های تجاری معمولاً ۳ تا ۵ ساله هستند که امنیت درآمد را تضمین می‌کند.
  • ✓ هزینه‌های پنهان: حتماً هزینه نگهداری (Service Charge) و مالیات بر ارزش افزوده (VAT) روی خرید تجاری (۵٪) را در نظر بگیرید.

تحلیل داده‌های بازار

درک آمار و ارقام برای تصمیم‌گیری هوشمندانه ضروری است. نمودارهای زیر مقایسه‌ای بین مناطق مختلف و نوع کاربری املاک تجاری ارائه می‌دهند. این داده‌ها به شما کمک می‌کنند تا منطقه‌ای با بیشترین پتانسیل رشد را شناسایی کنید.

متوسط بازدهی اجاره (ROI) بر اساس منطقه

منبع: داده‌های تقریبی بازار ۲۰۲۴

توزیع تقاضای املاک تجاری

انبارها و دفاتر بیشترین تقاضا را دارند

روند قیمت‌ها (۵ سال اخیر)

تحلیل نمودار: پس از همه‌گیری کرونا، بازار املاک تجاری دبی، به‌ویژه در بخش دفاتر درجه یک (Grade A)، رشد پیوسته‌ای داشته است. دلیل اصلی این امر ورود شرکت‌های بین‌المللی و کمبود عرضه در مناطق کلیدی مانند DIFC و Business Bay است.

نقشه راه خرید ملک

فرایند خرید ملک در دبی بسیار سیستماتیک و شفاف است. تمام مراحل زیر برای انتقال سند قانونی (Title Deed) الزامی هستند. روی هر مرحله کلیک کنید تا جزئیات دقیق آن نمایش داده شود.

1

انتخاب و توافق اولیه

2

امضای قرارداد فروش (Form F)

3

گواهی عدم اعتراض (NOC)

4

انتقال سند در DLD

ماشین حساب هزینه‌های خرید

خرید ملک در دبی شامل هزینه‌های جانبی دولتی و آژانس است. قیمت ملک تنها هزینه نیست. از ابزار زیر برای تخمین بودجه واقعی استفاده کنید.

اطلاعات ورودی

نکته: املاک تجاری شامل ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده (VAT) می‌شوند.

خلاصه هزینه‌ها

هزینه انتقال (DLD - 4%) 80,000 AED
کمیسیون آژانس (2% + VAT) 42,000 AED
هزینه امین (Trustee Fee) 4,200 AED
مالیات بر ارزش افزوده ملک (5%) 100,000 AED
کل بودجه مورد نیاز 2,226,200 AED

بهترین مناطق تجاری

موقعیت مکانی در املاک تجاری یعنی همه چیز. بسته به بودجه و نوع کسب‌وکار، این مناطق بهترین گزینه‌ها در دبی هستند.

🏢
مناسب دفاتر لوکس

Business Bay

قلب جدید تجاری دبی در کنار برج خلیفه. مناسب برای دفاتر مدرن و شرکت‌های در حال رشد.

قیمت میانگین فوت مربع: 1,200 - 1,800 AED
⚖️
مرکز مالی

DIFC

منطقه مالی بین‌المللی دبی با قوانین حقوقی مستقل (Common Law). گران‌ترین و پرستیژترین منطقه.

قیمت میانگین فوت مربع: 2,500+ AED
🏭
منطقه آزاد

JLT (Jumeirah Lake Towers)

منطقه آزاد (Free Zone) محبوب با قیمت‌های منطقی‌تر نسبت به مارینا و دسترسی عالی به مترو.

قیمت میانگین فوت مربع: 900 - 1,400 AED
📦
صنعتی

DIP (Dubai Investment Park)

بهترین گزینه برای انبارها، لجستیک و واحدهای صنعتی سبک. نزدیک به فرودگاه آل مکتوم.

قیمت میانگین فوت مربع: 350 - 600 AED

درباره سایت

اصالت، شفافیت و رضایت مشتری سه اصل بنیادین ماست. ما با بهره‌گیری از جدیدترین فناوری‌ها و تحلیل‌های بازار، فرصت‌های بی‌نظیری را متناسب با نیاز و بودجه شما شناسایی و معرفی می‌کنیم. چه به‌دنبال خانه رویایی، سرمایه‌گذاری مطمئن، یا راه‌اندازی یک کسب‌وکار در دبی باشید، راهکارهای تخصصی ما مسیر شما را هموار می‌سازد.

همراه ما، آینده‌ای روشن و مطمئن در املاک دبی بسازید.
برای مشاوره رایگان و دریافت آخرین فرصت‌های سرمایه‌گذاری، همین امروز با ما تماس بگیرید.

دسترسی سریع

تماس با ما

info@املاک-دبی.com
دبی بیزینس بی برج تمانی آرت واحد ۱۹۱۲
تهران اشرفی اصفهانی خ سیمون بولیوار خ سجاد کوچه دوم پلاک ۱۲۱ واحد ۱
021-48287
0971509110351

ما را دنبال کنید

تمامی حقوق برای مدیر سایت محفوظ است. رس

مقایسه املاک

مقایسه کنید (0)