4 هفته پیش
خرید زمین در دبی
4 هفته پیش
4 هفته پیش
2 ماه پیش
2 ماه پیش
گزارش استراتژیک ۲۰۲۵-۲۰۳۰
خرید زمین در دبی
سرمایهگذاری روی بوم نقاشی آینده
در سال ۲۰۲۵، دبی فراتر از یک هاب منطقهای، به "پناهگاه سرمایه" (Safe Haven) جهانی تبدیل شده است. برخلاف خرید ملک آماده، مالکیت زمین یعنی در اختیار داشتن بوم خامی که پتانسیل خلق ثروت نسلبهنسل را دارد.
مالکیت ۱۰۰٪ قطعی (Freehold)
بدون مالیات بر درآمد
اتصال درهم به دلار
پیشبینی رشد سرمایه
+۲۵٪ تا ۳۵٪ (پروژه ویلایی)
چرا دبی؟ چرا اکنون؟
پارادایم نوین سرمایهگذاری
با طرح جامع شهری ۲۰۴۰ دبی، زمین به عنوان کالایی محدود و غیرقابل تکرار، به باارزشترین کلاس دارایی تبدیل شده است.
ثبات اقتصادی
اتصال درهم به دلار آمریکا ریسک نوسانات ارزی را به حداقل میرساند. دبی در سال ۲۰۲۵ یک "پناهگاه امن" (Safe Haven) در برابر نوسانات بازارهای غرب است.
بازدهی خالص بالا
عدم اخذ مالیات بر درآمد و عایدی سرمایه (Capital Gains Tax)، بازدهی خالص (Net ROI) را نسبت به لندن یا نیویورک به طرز چشمگیری افزایش میدهد.
گذار به توسعه پایدار
حرکت بازار از سفتهبازی صرف به سمت توسعه هوشمند. تقاضا برای زمینهای ویلایی و تراکم پایین با هدف افزایش کیفیت زندگی در حال اوجگیری است.
معماری امنیت سرمایه:
چارچوب حقوقی مالکیت
درک تمایز میان Freehold و Leasehold خط قرمزی است که استراتژی خروج شما را تعیین میکند. سیستم حقوقی دبی ترکیبی از قوانین شریعت و استانداردهای بینالمللی است.
مالکیت آزاد (Freehold)
حق مالکیت مطلق و نامحدود بر عرصه و اعیان (زمین و ساختمان). شامل حق فروش، اجاره و انتقال موروثی. سند (Title Deed) هیچ محدودیت زمانی ندارد.
مناطق: پالم جمیرا، دبی مارینا، دبی هیلز، بیزینس بی، JVC، دبی ساوت.
اجارهداری (Leasehold)
معمولاً ۹۹ ساله. مالکیت زمین در اختیار موجر اصلی میماند. برای سرمایهگذاری روی زمین توصیه نمیشود زیرا حقوق شما پس از پایان دوره منقضی میگردد.
قوانین وراثت و انتقال دارایی
مالکان Freehold حق انتقال به وراث را دارند. با توجه به تفاوت قوانین شریعت، اکیداً توصیه میشود سرمایهگذاران خارجی در دادگاههای DIFC وصیتنامه رسمی (Wills) تنظیم کنند تا دارایی دقیقاً طبق خواست مالک توزیع شود.
حقوق مشاطحه (Musataha)
به سرمایهگذار اجازه میدهد زمینی را تا ۵۰ سال اجاره و روی آن ساختوساز کند. مالکیت ساختمان برای سازنده است اما زمین برای مالک اصلی. مناسب پروژههای صنعتی/تجاری، نه مسکونی شخصی.
Location Intelligence
نقشهبرداری فرصتهای طلایی
انتخاب موقعیت مکانی تنها انتخاب آدرس نیست؛ انتخاب نوع بازدهی، ریسک و افق زمانی است.
دبی ساوت (Dubai South)
محور لجستیک و آیندهاستراتژیکترین منطقه برای سرمایهگذاری ۱۰ ساله. با انتقال فرودگاه DXB به آل مکتوم و ظرفیت ۲۶۰ میلیون مسافر، تقاضا رشد نمایی خواهد داشت.
قیمت زمین:
۸۰۰-۱۲۰۰ درهم/فوت
استراتژی:
رشد سرمایه (Appreciation)
کاربری:
مسکونی میانرده، ویلاهای شهرکی
پالم جبل علی
بازگشت غول دریاییفرصتی دوباره برای جاماندگان پالم جمیرا. تمرکز بر ویلاهای اولترا-لوکس با خط ساحلی طولانیتر. یک بازی High-End.
قیمت:
پریمیوم / لوکس
استراتژی:
سود حداکثری بلندمدت
ریسک:
وابستگی به بازار لوکس جهانی
دبی هیلز استیت
بلوغ و پایداری"شهر درون شهر". منطقه به بلوغ رسیده و زمینهای ویلایی کمیاب شدهاند. مناسب برای ساخت خانههای شخصی بسیار لوکس.
قیمت زمین:
+۳۰۰۰ درهم/فوت
استراتژی:
حفظ ارزش (Store of Value)
امکانات:
گلف، پارک مرکزی، مال
JVC و الفرجان
موتورهای بازدهی اجارهگزینههای طلایی برای ساخت و اجاره (Build-to-Rent). تقاضای شدید برای مسکن مقرونبهصرفه و تاونهاوسهای خانوادگی.
بازدهی اجاره:
۷٪ تا ۹٪
نوع ساخت:
آپارتمان (G+4) و تاونهاوس
مزیت:
نقدشوندگی بالا
فرآیند فنی و هزینهها
شفافیت کامل در مسیر خرید (Acquisition)
مراحل اجرایی معامله
1
توافق اولیه و فرم F
امضای MOU و پرداخت ۱۰٪ ودیعه (Security Deposit) نزد مشاور املاک.
2
بررسی فنی (Due Diligence)
بررسی "نقشه تفکیکی" (Affection Plan) برای اطمینان از حدود، عقبنشینیها و تراکم ساخت (FAR/GFA).
3
دریافت NOC
تسویه تمام شارژهای خدمات توسط فروشنده و دریافت گواهی عدم اعتراض از توسعهدهنده.
4
انتقال نهایی
حضور در دفتر Trustee، تحویل چک بانکی (Manager's Cheque) و صدور سند (Title Deed یا Oqood).
جدول هزینههای خرید (۲۰۲۵)
| نوع هزینه | نرخ / مبلغ | توضیحات |
|---|---|---|
| هزینه انتقال (DLD) | ۴٪ قیمت خرید | مستقیماً به دولت. معمولاً خریدار میپردازد. |
| امین ثبت (Trustee) | ۴,۰۰۰ درهم + مالیات | هزینه دفترخانه رسمی. |
| کمیسیون آژانس | ۲٪ + ۵٪ مالیات | استاندارد بازار. |
| هزینه NOC | ۵۰۰-۵۰۰۰ درهم | بسته به توسعهدهنده (اعمار، نخیل و...). |
نکته: برای زمینهای Off-plan (زیرساخت ناتمام)، سند به صورت Oqood صادر میشود. تبدیل به سند نهایی منوط به تکمیل زیرساخت است.
توسعه، ساخت و بازدهی مالی
۱. انتصاب مشاور: قانوناً نمیتوانید شخصاً اقدام کنید. قرارداد با مهندس مشاور الزامی است.
۲. آزمایش خاک و طراحی: انجام تست ژئوتکنیک و تهیه نقشههای اولیه برای تایید "توسعهدهنده اصلی" (مثل نخیل).
۳. پروانه ساخت: پس از تایید طرح، مدارک به شهرداری دبی ارسال میشود.
۴. محدودیت زمانی: مراقب بندهای SPA باشید. معمولاً ۲۴ تا ۳۶ ماه مهلت ساخت دارید. تاخیر = جریمه.
هزینهها
- ساخت ویلا: ۷۰۰ تا ۱۵۰۰ درهم/فوت (بسته به لوکس بودن)
- مشاور: ۱۰-۱۵٪ هزینه ساخت
- انشعاب DEWA: حدود ۴۰۰۰ درهم ودیعه + هزینه اتصال
تامین مالی (وام)
- LTV برای غیرمقیم: ۵۰٪ تا ۶۰٪
- نقدینگی لازم: ۴۰-۵۰٪
- نرخ بهره: EIBOR + حاشیه سود (حدود ۱.۹۹٪)
سناریو: خرید زمین در دبی هیلز
هزینه خرید زمین + انتقال:
۵.۳ میلیون درهم
هزینه ساخت (۵۰۰۰ فوت):
۴.۰ میلیون درهم
سایر هزینهها:
۱.۰ میلیون درهم
کل هزینه تمام شده:
۱۰.۳ میلیون درهم
ارزش فروش (Exit Value):
۱۳ - ۱۴ میلیون درهم
سود خالص: ۲۵٪ تا ۳۵٪
ویزای طلایی (Golden Visa)
سرمایهگذاری ۲ میلیون درهمی شرط اصلی است. اما توجه کنید: زمین خالی معمولاً واجد شرایط نیست مگر آنکه ساختوساز انجام شده باشد.
راهکار: پس از تکمیل ساخت ویلا و دریافت پایان کار، اگر ارزش ملک (زمین + ساختمان) بالای ۲ میلیون درهم باشد، واجد شرایط اقامت ۱۰ ساله خواهید بود.
توصیه نهایی استراتژیک
خرید زمین ورود به لیگ حرفهایهاست. اگر افق سرمایهگذاری شما زیر ۳ سال است، املاک آماده بخرید. اما اگر دیدگاه ۵ تا ۱۰ ساله دارید و به دنبال خلق ثروت هستید، زمینهای دبی ساوت و دبی هیلز بیرقیباند.
مدیریت ریسک
بزرگترین ریسک، پیمانکار است. حتماً از قراردادهای استاندارد (FIDIC) و بند جریمه تاخیر استفاده کنید. بودجه اضطراری ۱۵٪ برای نوسان مصالح در نظر بگیرید.
آینده خود را امروز بسازید
مشاوره تخصصی برای انتخاب بهترین زمینها در مناطق رو به رشد دبی. همراه شما از خرید زمین تا تحویل کلید ویلا.