آیا رؤیای زندگی در یکی از پویاترین و مرفهترین شهرهای جهان را در سر دارید؟ دبی و امارات متحده عربی، نه تنها یک مرکز تجاری بینظیر، بلکه خانهای ایدهآل برای هزاران مهاجر هستند. اگر به دنبال اقامتی بلندمدت، مطمئن و با پرستیژ هستید، ویزای طلایی امارات (Golden Visa) بهترین انتخاب است.این ویزا دروازهای برای زندگی با ثبات و استفاده از مزایای مالیاتی و رفاهی این کشور است. شما میتوانید با یک سرمایهگذاری هوشمندانه در بخش املاک، اقامت ۱۰ ساله خود و خانوادهتان را تضمین کنید. در این راهنما، تمامی شرایط، مراحل و مزایای این برنامه استثنایی را بررسی خواهیم کرد. بیایید ببینیم چگونه میتوانید مالک یک ملک در دبی شوید و مسیر اقامت طلایی را هموار کنید.
چک لیست کامل راهنمای ویزای طلایی امارات
برای سهولت در مطالعه و دسترسی سریع به اطلاعات، محتوای این مقاله به صورت زیر سازماندهی شده است:
ویزای طلایی امارات: شرایط و ضوابط کلیدی
حداقل مبلغ سرمایهگذاری (۲ میلیون درهم)
تفاوتهای اساسی بین ویزای ۵ ساله و ۱۰ ساله
فرآیند گامبهگام دریافت گلدن ویزا
خرید ملک و اخذ تأییدیه از دپارتمان زمین دبی (DLD)
چک لیست جامع مدارک مورد نیاز
مراحل درخواست، تأییدیه امنیتی و معاینات پزشکی
مزایای انحصاری و هزینههای مهم
امتیازات اقامتی (۱۰ ساله، غیبت نامحدود) و اسپانسرشیپ خانواده
بررسی دقیق هزینههای دولتی و جانبی (DLD، اداری)
نکات حیاتی حقوقی و مالیاتی (E-E-A-T)
شرایط نگهداری ملک و فرآیند تمدید ویزا
وضعیت مالیات بر درآمد، VAT و مالیات شرکتها
سوالات متداول (FAQ)
خلاصه صوتی مقاله :
خلاصه ویدوئی مقاله:
ویزای طلایی امارات: دروازهای به اقامت بلندمدت از طریق سرمایهگذاری ملکی
ویزای طلایی امارات، یک سیستم اقامتی بلندمدت است که به افراد با استعداد و سرمایهگذاران خارجی اجازه میدهد تا بدون نیاز به اسپانسر ملی، برای مدت ۵ یا ۱۰ سال در امارات زندگی، کار و تحصیل کنند. دریافت این ویزا از طریق خرید ملک، یکی از محبوبترین و مطمئنترین روشها به شمار میرود.بخش املاک و مستغلات دبی به دلیل بازدهی بالا، ثبات اقتصادی و قوانین شفاف دولتی، جذابیت فوقالعادهای برای سرمایهگذاران بینالمللی دارد. دولت امارات، این مسیر را برای جذب سرمایههای خارجی و تقویت بازار مسکن ایجاد کرده است.
شرایط کلیدی برای دریافت ویزای ۱۰ ساله از طریق ملک
برای واجد شرایط بودن دریافت ویزای طلایی ۱۰ ساله (پرمتقاضیترین نوع) از طریق سرمایهگذاری در املاک، متقاضی باید شرایط زیر را به طور کامل رعایت کند. این شرایط توسط اداره فدرال هویت و شهروندی (ICA) تعیین شدهاند.
حداقل مبلغ سرمایهگذاری:
ارزش ملک: باید ملکی به ارزش حداقل ۲,۰۰۰,۰۰۰ درهم امارات (معادل تقریبی ۵۴۵,۰۰۰ دلار آمریکا) خریداری شود.
نوع مالکیت: این ملک میتواند به صورت «آماده تحویل» (Ready Property) یا «در حال ساخت» (Off-Plan) باشد.
سهم مالکیت: متقاضی میتواند ملک را به صورت انفرادی یا با مشارکت همسرش خریداری کند.
پرداخت اولیه: در صورتی که ملک در رهن یا تحت وام بانکی باشد، متقاضی باید حداقل ۵۰ درصد از کل ارزش ملک (یا حداقل ۲,۰۰۰,۰۰۰ درهم) را به صورت نقدی از منابع شخصی پرداخت کرده باشد.
نکته تخصصی: ملک خریداری شده باید کاملاً مسکونی باشد. املاک تجاری یا زمینهای خام معمولاً تحت این دسته قرار نمیگیرند. ارزشگذاری ملک توسط دپارتمان زمین دبی (DLD) تأیید میشود.
تفاوتهای سرمایهگذاری ویزای ۵ و ۱۰ ساله
با اینکه تمرکز اصلی بر ویزای ۱۰ ساله است، سرمایهگذاران باید بدانند که ویزای ۵ ساله نیز وجود دارد. جدول زیر به شما کمک میکند تا این تفاوتهای اصلی را بهتر درک کنید:
ویژگی
ویزای طلایی ۱۰ ساله
ویزای طلایی ۵ ساله
حداقل سرمایه ملکی
۲,۰۰۰,۰۰۰ درهم (تقریباً ۵۴۵,۰۰۰ دلار)
۲,۰۰۰,۰۰۰ درهم (تقریباً ۵۴۵,۰۰۰ دلار)
حداقل مبلغ پرداخت نقدی
باید از منابع شخصی حداقل ۱ میلیون درهم پرداخت شده باشد.
باید از منابع شخصی حداقل ۱ میلیون درهم پرداخت شده باشد.
نوع سرمایهگذاری
ملک آماده یا در حال ساخت
ملک آماده یا در حال ساخت
شرط نگهداری ملک
بله، باید ملک را حداقل ۵ سال حفظ کنید.
بله، باید ملک را حداقل ۳ سال حفظ کنید.
امکان غیبت طولانی
بله، میتوانید بیش از ۶ ماه خارج از امارات بمانید.
بله، میتوانید بیش از ۶ ماه خارج از امارات بمانید.
توضیح مهم: در حال حاضر، مطابق با بهروزرسانی قوانین، هر دو نوع ویزای طلایی نیازمند حداقل ۲ میلیون درهم سرمایهگذاری ملکی هستند. تفاوت اصلی در شرایط حفظ مالکیت و مدت زمان اقامت است.
فرآیند گامبهگام دریافت گلدن ویزا: از درخواست تا تأیید نهایی
دریافت ویزای طلایی از طریق خرید ملک یک فرآیند نسبتاً ساده و کاملاً مشخص است. ما این فرآیند را به چهار گام اصلی تقسیم کردهایم تا بهراحتی بتوانید مراحل آن را پیگیری کنید. این مسیر معمولاً با کمک یک مشاور املاک معتبر و یک وکیل مجرب در امارات طی میشود.
گام اول: خرید ملک و تأییدیه اولیه
انتخاب ملک: ملکی به ارزش حداقل ۲ میلیون درهم (یا بیشتر) را انتخاب و قرارداد خرید آن را امضا کنید.
ثبت در DLD: خرید ملک را در دپارتمان زمین دبی (DLD) ثبت کرده و سند مالکیت (Title Deed) را دریافت نمایید.
درخواست NOC از DLD: با در دست داشتن سند مالکیت، برای دریافت گواهی عدم اعتراض (NOC) برای ویزای سرمایهگذار به DLD مراجعه کنید.
تأییدیه ارزش ملک: DLD ارزش ملک را تأیید کرده و مدارک لازم را برای ارسال به اداره هویت و شهروندی آماده میکند.
گام دوم: جمعآوری و آمادهسازی مدارک
تهیه دقیق و کامل مدارک، سرعت فرآیند درخواست شما را به شدت افزایش میدهد. مدارک مورد نیاز باید به زبان عربی یا انگلیسی ترجمه رسمی شده باشند.
چک لیست مدارک لازم (مدارک کلیدی):
پاسپورت: کپی پاسپورت معتبر متقاضی اصلی و تمام افراد تحت تکفل.
سند مالکیت: اصل سند مالکیت (Title Deed) ملک با حداقل ارزش ۲ میلیون درهم.
مدارک مالی: نامه تأییدیه از بانک در مورد انتقال وجه یا پرداخت نقدی ملک.
گواهی عدم سوء پیشینه: گواهی از کشور خود یا از مقامات امارات (بسته به شرایط درخواست).
مدارک پزشکی: گواهی سلامت پزشکی از مراکز تعیین شده در امارات.
اهمیت مشاوره: تغییرات قوانین امارات مکرر است. حتماً قبل از اقدام، از بهروز بودن مدارک مورد نیاز مطمئن شوید.
گام سوم: مراحل درخواست و معاینات پزشکی
ارسال درخواست: پرونده از طریق یکی از مراکز مجاز دولتی (مانند Amer Centers) یا به صورت آنلاین به ICA ارسال میشود.
تأییدیه امنیتی: پرونده شما تحت بررسیهای امنیتی و سوابق قرار میگیرد. این مرحله معمولاً چند هفته به طول میانجامد.
لغو ویزا: اگر در حال حاضر در امارات اقامت دارید، ویزای قبلی شما لغو میشود (Cancelation) تا بتوانید برای گلدن ویزا درخواست دهید.
معاینه پزشکی: متقاضی اصلی و افراد تحت تکفل بالای ۱۸ سال باید در مراکز پزشکی دولتی برای بررسی سلامت و عدم وجود بیماریهای واگیر معاینه شوند.
گام چهارم: صدور ویزا و کارت هویتی
دریافت تأییدیه: پس از موفقیتآمیز بودن تمام مراحل، تأییدیه نهایی صادر میشود.
صدور ویزا: برچسب ویزای طلایی ۱۰ ساله در پاسپورت شما ثبت میشود.
دریافت Emirates ID: در نهایت، کارت هویت امارات (Emirates ID) برای شما صادر میگردد. این کارت مهمترین مدرک شناسایی شما در داخل کشور است.
مزایای انحصاری ویزای طلایی و هزینههای جانبی مهم
ویزای طلایی امارات صرفاً یک مجوز اقامت نیست؛ بلکه مجموعهای از مزایای استثنایی و انحصاری را به همراه دارد. با این حال، سرمایهگذاران باید از هزینههای جانبی (Hidden Costs) فرآیند کاملاً آگاه باشند تا بودجهبندی دقیقی داشته باشند.
مزایای اصلی و انحصاری ویزای طلایی
این ویزا آزادی عمل و ثبات بینظیری را برای شما و خانوادهتان فراهم میکند:
آزادی اقامت و سفر:
مدت طولانی: اقامت ۱۰ ساله مطمئن و قابل تمدید.
غیبت نامحدود: امکان ماندن بیش از ۶ ماه متوالی خارج از امارات بدون ابطال ویزا.
اسپانسرشیپ جامع خانواده:
فرزندان: اسپانسر کردن فرزندان بدون محدودیت سنی.
والدین و همسر: امکان اسپانسر کردن والدین برای کل دوره ۱۰ ساله.
خدمات خانگی: امکان استخدام و اسپانسر کردن تعداد زیادی کارمند خانگی.
مزایای مالی و دولتی:
مالیات صفر: بهرهمندی کامل از سیستم مالیاتی صفر درصدی امارات بر درآمد شخصی.
کارتهای تخفیف: دریافت کارتهای تخفیف انحصاری برای خدمات دولتی، بیمه و تسهیلات رفاهی.
هزینههای جانبی و دولتی (فراتر از قیمت ملک)
سرمایهگذاران باید این هزینهها را که علاوه بر قیمت ۲ میلیون درهم ملک است، در نظر بگیرند:
هزینههای DLD: این هزینهها شامل ۴٪ از ارزش ملک (هزینه ثبت) است که به دپارتمان زمین دبی پرداخت میشود.
هزینههای اداری (Amer Center): شامل هزینههای درخواست اولیه و بررسی پرونده (تقریباً ۴,۰۰۰ تا ۵,۰۰۰ درهم).
معاینه پزشکی: هزینه گواهی سلامت برای متقاضی اصلی و هر فرد تحت تکفل (حدود ۷۵۰ درهم برای هر نفر).
هزینههای صدور ویزا و Emirates ID: حدود ۲,۰۰۰ تا ۳,۵۰۰ درهم برای ویزای ۱۰ ساله و کارت هویتی.
هزینههای وکالت و مشاوره: اگر از مشاوران حقوقی و املاک استفاده کنید، باید هزینه خدمات آنها را نیز در نظر بگیرید.
نکات حیاتی حقوقی و مالیاتی (E-E-A-T)
برای ارائه اطلاعات کامل و مطابق با اصول E-E-A-T (تخصص و اعتبار)، لازم است به جنبههای حقوقی و مالیاتی که اغلب در سایر مقالات نادیده گرفته میشوند، بپردازیم.
فرآیند تمدید و نگهداری ویزا
ویزای طلایی ۱۰ ساله قابل تمدید است، اما شما باید شرایط اصلی را حفظ کنید:
حفظ مالکیت: برای تمدید، باید اثبات کنید که همچنان ملک یا املاکی با حداقل ارزش ۲ میلیون درهم را در اختیار دارید.
بررسی مدارک: در زمان تمدید، مدارک شما مجدداً برای اطمینان از صحت و تطابق با قوانین فعلی بررسی خواهند شد.
تغییرات قوانین: همواره امکان اعمال تغییرات جدید در قوانین تمدید ویزا وجود دارد که باید آنها را دنبال کنید.
وضعیت مالیاتی سرمایهگذار ملکی
اگرچه امارات مالیات بر درآمد شخصی ندارد، اما سرمایهگذاران باید از موارد زیر آگاه باشند:
مالیات بر ارزش افزوده (VAT): در امارات VAT به نرخ ۵٪ اعمال میشود که در خرید کالا و خدمات تأثیرگذار است.
مالیات بر درآمد شرکتها: از سال ۲۰۲۳، مالیات بر درآمد شرکتها (Corporate Tax) معرفی شده است. این قانون تنها بر سود کسب و کارهای فعال اعمال میشود و بر درآمد شخصی یا اجاره ملک شما تأثیری ندارد.
مالیات بر نقل و انتقال ملک: هنگام فروش ملک، مالیات بر عایدی سرمایه (Capital Gains Tax) اخذ نمیشود، اما هزینههای انتقال (DLD Fees) ثابت هستند.
سؤالات متداول (FAQ) درباره گلدن ویزای ملکی
در این بخش به برخی از پرتکرارترین سؤالاتی که سرمایهگذاران در مورد گلدن ویزای ملکی میپرسند، پاسخ میدهیم تا ابهامات احتمالی برطرف شود.آیا میتوانم ملک را به صورت اشتراکی بخرم و ویزا بگیرم؟بله، شما میتوانید ملک را به صورت مشترک با همسر خود خریداری کنید. در این حالت، ارزش سهم هر دوی شما برای رسیدن به حداقل ۲ میلیون درهم محاسبه خواهد شد. هر دو نفر میتوانند ویزا دریافت کنند.آیا ملک در حال ساخت (Off-Plan) نیز برای ویزای ۱۰ ساله پذیرفته میشود؟بله، املاک در حال ساخت که توسط سازندگان تأیید شده (Accredited Developers) ساخته میشوند، برای درخواست گلدن ویزای ۱۰ ساله پذیرفته میشوند، به شرطی که حداقل مبلغ نقدی پرداخت شده باشد.آیا پس از دریافت ویزا میتوانم ملک را بفروشم؟شما موظف هستید ملک را برای مدت مشخصی حفظ کنید تا واجد شرایط تمدید ویزا باشید. اگر ویزای ۱۰ ساله دارید، باید ملک را حداقل ۵ سال حفظ کنید. فروش زودهنگام میتواند وضعیت ویزای شما را به خطر اندازد.اگر در طول اقامت، شغل خود را تغییر دهم، آیا ویزای طلایی باطل میشود؟خیر. وضعیت ویزای شما به سرمایهگذاری ملکی شما وابسته است، نه شغل یا حامی مالی (اسپانسر) شما. تغییر شغل یا از دست دادن آن تأثیری بر اعتبار ویزای شما نخواهد داشت.
نتیجهگیری
سرمایهگذاری در املاک دبی و کسب ویزای طلایی ۱۰ ساله، گامی قاطعانه به سوی آیندهای مطمئن و پربار در خاورمیانه است. این برنامه نه تنها یک فرصت اقامتی پایدار را برای شما و خانوادهتان فراهم میکند، بلکه شما را در قلب یک اقتصاد جهانی و رو به رشد قرار میدهد. با رعایت دقیق شرایط سرمایهگذاری ۲ میلیون درهمی و آگاهی کامل از هزینههای جانبی و نکات حقوقی، میتوانید این اقامت ارزشمند را به دست آورید و از تمام مزایای بینظیر آن لذت ببرید.
در مسیر اخذ گلدن ویزا، مشاوره با کارشناسان املاک و مهاجرت، حیاتی است. مطمئن شوید که تمام مراحل قانونی را با شفافیت کامل طی میکنید تا فرآیند شما سریع و بدون مشکل پیش برود.
